Как проверить застройщика: пошаговая инструкция

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры — вопрос, который стоит закрыть до внесения аванса, а не после. Ответ короткий: почти всё о девелопере лежит в открытых государственных базах, проверка занимает вечер и не стоит ни рубля. Ниже — порядок действий из пяти шагов, которым мы пользуемся сами перед каждой сделкой.

Важная оговорка: проверять нужно не бренд, а юридическое лицо застройщика конкретного дома. У крупных девелоперов каждый ЖК обычно строит отдельная «дочка» — специализированный застройщик. Его название и ИНН указаны в проектной декларации, с неё и начинаем.

Шаг 1. Найдите дом в ЕИСЖС — наш.дом.рф

Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) — государственная база всех домов, строящихся по 214-ФЗ; оператор — ДОМ.РФ. Откройте наш.дом.рф, введите название ЖК или адрес в каталоге новостроек. По объекту должны быть:

• проектная декларация в актуальной редакции — из неё выпишите наименование застройщика и ИНН;
• разрешение на строительство и документы на землю;
• способ финансирования — эскроу-счета и банк проектного финансирования;
• фотоотчёты хода строительства — по ним видно, движется ли стройка.

Если дома в ЕИСЖС нет, а вам предлагают «выгодную схему» без ДДУ и эскроу — это не покупка новостройки по 214-ФЗ, а совсем другой уровень риска. Как читать саму декларацию, мы разобрали отдельно: «Проектная декларация: что проверять».

Шаг 2. Выписка из ЕГРЮЛ — сервис ФНС

На сайте налоговой (egrul.nalog.ru) по ИНН бесплатно и мгновенно выдаётся электронная выписка из ЕГРЮЛ. Смотрим: статус компании («действующее» — норма; «в процессе реорганизации/ликвидации» — стоп), дату регистрации, учредителей, наличие записей о недостоверности сведений. Само по себе молодое юрлицо — не приговор (специализированных застройщиков создают под проект), но тогда особенно важно, кто учредитель: входит ли компания в группу с завершёнными домами.

Шаг 3. Картотека арбитражных дел

На kad.arbitr.ru вбейте ИНН застройщика в поле «Участник дела». Увидите все арбитражные споры: иски подрядчиков о взыскании долгов, претензии налоговой, заявления о банкротстве. Единичные хозяйственные споры — нормальная жизнь стройки. Тревожно, когда исков много, суммы растут, а среди заявлений появляется слово «о признании несостоятельным (банкротом)».

Шаг 4. Федресурс — намерения о банкротстве

На bankrot.fedresurs.ru и в общем реестре Федресурса публикуются сообщения о намерении кредиторов подать на банкротство — часто за месяцы до самого дела. Поиск тот же: по ИНН. Заодно посмотрите сообщения о залогах и существенных фактах.

Шаг 5. Оцените опыт и динамику

• Завершённые проекты группы: сколько домов сдано, были ли переносы сроков (история переносов видна по редакциям деклараций в ЕИСЖС).
• Ход стройки: сравните фотоотчёты за несколько месяцев. Стройка, где картинка не меняется, стоит — что бы ни говорили в офисе продаж.
• Банк проектного финансирования: кредитная линия от крупного банка означает, что финмодель проекта уже проверял чужой риск-менеджмент.

Отдельно про эскроу: это сильная защита денег, но не гарантия получения квартиры в срок — подробно в статье «Эскроу-счёт: что защищает, а что нет». А типовые «красные флаги», при которых лучше выбрать другой проект, собраны в разборе признаков проблемного застройщика.

Если проходить пять шагов самостоятельно не хочется — пришлите нам название ЖК через форму на главной: проверим по всем базам и честно расскажем, что нашли.